近日，房企融資松動(dòng)的消息頻繁刺激市場(chǎng)。11月19日，港股、A股地產(chǎn)股再次領(lǐng)漲。數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，房企及城投企業(yè)在銀行間市場(chǎng)融資計(jì)劃已超10月整月，但發(fā)行主體以國(guó)資背景為主。

近日有消息稱(chēng)，部分銀行在貸款方面對(duì)不同資質(zhì)房企做出區(qū)別對(duì)待，其中對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)給予專(zhuān)項(xiàng)政策支持，并為其開(kāi)出融資白名單。但多位銀行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，未接到通知。

日前，中指研究院一份內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸改善政策正在加速落實(shí)，多家機(jī)構(gòu)已在執(zhí)行和落地，但傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過(guò)程，且不同區(qū)域、不同客戶(hù)存在差異，銀行端在“兩道紅線(xiàn)”影響下放松空間有限。

中指研究院風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)結(jié)果亦顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)的國(guó)企正受到更多金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

銀行開(kāi)出貸款白名單?業(yè)內(nèi)：沒(méi)聽(tīng)說(shuō)

近日有消息稱(chēng)，有銀行總行向分支行發(fā)令開(kāi)放國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專(zhuān)項(xiàng)政策支持，并為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)出融資“白名單”，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋、鐵建房產(chǎn)、首創(chuàng)集團(tuán)、電建地產(chǎn)、華遠(yuǎn)集團(tuán)、綠地控股、金地集團(tuán)、華僑城、華潤(rùn)置業(yè)及其他符合總行準(zhǔn)入要求的優(yōu)質(zhì)地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。

11月19日午后，二級(jí)市場(chǎng)異動(dòng)，A股大金融及地產(chǎn)板塊集體拉升，其中多股漲?；虮平鼭q停，港股內(nèi)房股也集體大漲。

第一財(cái)經(jīng)記者向多位銀行人士求證，均回應(yīng)稱(chēng)未接到通知。某股份行內(nèi)部風(fēng)控人士表示，“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)”。不過(guò)，中指研究院近日一份風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯降低，疊加“三道紅線(xiàn)”及相關(guān)政策要求，目前具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的房地產(chǎn)企業(yè)多為央企及地方國(guó)企。

此前，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中資房企海外債明年到期規(guī)模達(dá)到3560億元，其中第一、二季度均超過(guò)980億元。雖然近期已有多家外資機(jī)構(gòu)持續(xù)釋放加倉(cāng)境內(nèi)房企美元債的信號(hào)，但金融機(jī)構(gòu)態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎。

11月16日，中指研究院策略會(huì)上流出的會(huì)議紀(jì)要顯示，參會(huì)的銀行等金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前的主流觀點(diǎn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性仍然存在，但政策底已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。信貸方面，多家機(jī)構(gòu)已在執(zhí)行和落地信貸改善政策要求，但傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過(guò)程，按揭放款和開(kāi)發(fā)貸等資金到位還需要時(shí)間，且不同區(qū)域、不同客戶(hù)會(huì)有差異。另外，受銀行端“兩道紅線(xiàn)”影響，信貸放松的空間有限。

在需求端，金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，購(gòu)房者的置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)走出底部還需要時(shí)間，這與此前大部分券商研報(bào)觀點(diǎn)較為一致。參會(huì)房企表示，當(dāng)前行業(yè)困境在于銷(xiāo)售難，企業(yè)拿地意愿不高。在不斷有企業(yè)暴露財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，客戶(hù)擔(dān)心樓盤(pán)能否竣工交付，會(huì)更加考慮項(xiàng)目企業(yè)品牌，房企銷(xiāo)售也更多倚重老業(yè)主。

此前就有地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，當(dāng)前融資環(huán)境放松是大勢(shì)所趨，但最重要的還是要靠企業(yè)自身。而在資質(zhì)分化趨勢(shì)下，部分情況窘迫的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)啟了“自救”模式，其中以融創(chuàng)中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、陽(yáng)光城等民營(yíng)房企為主，形式包括出售資產(chǎn)、股東借款、折價(jià)配股、延長(zhǎng)債務(wù)期限等。

10月以來(lái)銀行貸款也明顯回暖，單月房地產(chǎn)貸款投放較9月環(huán)比多增超過(guò)1500億元。11月19日，銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)61.5%。

房企、城投密集發(fā)行銀行間債務(wù)融資工具

除銀行貸款明顯回暖外，自11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)后，保利發(fā)展、招商蛇口等房企陸續(xù)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，11月10日以來(lái)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，金額近290億元，已經(jīng)超過(guò)10月整月。

其中，保利發(fā)展、光明地產(chǎn)、招商蛇口分別計(jì)劃發(fā)行20億元、5億元、30億元中期票據(jù)。小商品城則在11月15日完成了一筆10億元超短融。11月19日，又有綠城房地產(chǎn)集團(tuán)、首開(kāi)股份向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)分別注冊(cè)發(fā)行20億元、62.5億元中期票據(jù)。

無(wú)論是審核速度還是認(rèn)購(gòu)熱情，房企此輪融資都有超預(yù)期表現(xiàn)。以保利發(fā)展發(fā)行的“21保利發(fā)展MTN004”為例，該5年期中期票據(jù)在11月11日注冊(cè)發(fā)行，11月15日正式發(fā)行。11月17日公布發(fā)行結(jié)果顯示，12家合規(guī)申購(gòu)機(jī)構(gòu)的總申購(gòu)金額達(dá)到40.4億元，超額認(rèn)購(gòu)超2倍。北京首創(chuàng)11月17日起計(jì)息的10億元、3+N年期中期票據(jù)，合規(guī)認(rèn)購(gòu)機(jī)構(gòu)有19家，認(rèn)購(gòu)金額為21.1億元。

城投企業(yè)方面，11月10日以來(lái)，廈門(mén)象嶼集團(tuán)、北京住總以及多家地方城建公司計(jì)劃或者已經(jīng)完成銀行間市場(chǎng)融資，其中廈門(mén)象嶼集團(tuán)、北京住總分別完成了20億元、10億元超短融。

這被市場(chǎng)視為房企融資環(huán)境改善的重要信號(hào)。有業(yè)內(nèi)人士表示，銀行間債務(wù)融資工具利率整體較低，放開(kāi)此類(lèi)融資有利于降低房企融資成本。但同時(shí)需要注意，房企在銀行間發(fā)債的資質(zhì)門(mén)檻相比公司債較高，尤其銀行作為認(rèn)購(gòu)機(jī)構(gòu)當(dāng)前仍較為謹(jǐn)慎，部分民營(yíng)房企尤其資質(zhì)較差的企業(yè)短期內(nèi)或難以受惠，但長(zhǎng)期可能會(huì)有所放松。