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核心觀點(diǎn)

本周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.29%，滬深300指數(shù)下跌0.44%，板塊跑贏滬深300指數(shù)0.72pct，在31個(gè)板塊中排第13位。

行業(yè)數(shù)據(jù)回顧：本周30大中城市商品房成交面積204萬平米，環(huán)比-50.9%，同比-27.8%。細(xì)分城市能級來看，30大中城市中，一線城市商品房成交面積58萬平米，環(huán)比-47.3%，同比-20.7%；二線城市商品房成交面積107萬平米，環(huán)比-53.8%，同比-28.2%；三線城市商品房成交面積40萬平米，環(huán)比-47.6%，同比-35.1%。各能級城市成交面積同環(huán)比均下跌，其中一線城市跌幅相對低于二三線城市。二手房市場方面，我們重點(diǎn)監(jiān)測的14城二手房成交面積138萬平米，環(huán)比-25.2%，同比-8.1%。細(xì)分城市能級來看，2個(gè)一線城市二手房成交面積24萬平米，環(huán)比-40.0%，同比-13.1%；9個(gè)二線城市二手房成交面積108萬平米，環(huán)比-18.9%，同比-5.1%；3個(gè)三四線城市二手房成交面積5萬平米，環(huán)比-49.7%，同比-34.1%。各能級城市成交同環(huán)比亦均下跌，二線城市跌幅相對低于一三線城市。庫存方面，本周我們跟蹤的各能級城市中，除南京外其余城市新房庫存面積環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度下跌。去化表現(xiàn)上，仍以杭州及上海表現(xiàn)突出，上述兩個(gè)城市3個(gè)月移動(dòng)平均去化周期分別為2.16個(gè)月、4.11個(gè)月；除上海及杭州外，其余一二線城市去化周期均在16個(gè)月以內(nèi)（除福州為30.65個(gè)月外），而三四線城市去化周期均在24個(gè)月以上。土地市場本周一線城市成交住宅用地1宗，平均溢價(jià)率為0%；二線城市成交住宅用地28宗，平均溢價(jià)率為0.69%；三四線城市成交住宅用地118總，平均溢價(jià)率為8.98%。

本周政策情況：江西九江下調(diào)個(gè)人住房貸款利率下限。對首套住宅商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，改為減30個(gè)基點(diǎn)。廣東韶關(guān)將金融支持、購房首付、補(bǔ)貼契稅等政策延期至今年底，購房人家庭使用住房公積金貸款購買首套住房或第二套改善型住房的，首付款最低比例為20%；“丹霞英才”“高層次人才”等人才在本市使用住房公積金貸款購買住房的，在人才貸款最高限額內(nèi)，住房公積金貸款額度與公積金賬戶余額的倍數(shù)按照25倍執(zhí)行。7月5日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（修訂稿）》，進(jìn)一步明確竣工定義、規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目開竣工期限、優(yōu)化違約金計(jì)收規(guī)則等，表示主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。

重點(diǎn)公司跟蹤：7月至今我們跟蹤的重點(diǎn)企業(yè)中，共拿地5塊，總土地出讓金99億元。拿地企業(yè)分別為華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)及濱江集團(tuán)，所獲地塊分別位于廣州、佛山及湖州。本周我們跟蹤的重點(diǎn)房企中，，濱江集團(tuán)發(fā)行了9億元的一般短期融資券，票面利率3.85%；華潤置地發(fā)行了總計(jì)30億元的一般公司債，票面利率分別為2.85%、3.2%、3.55%；萬科發(fā)行了20億元中期票據(jù)，票面利率3.07%。

投資建議：銷售表現(xiàn)上，本周新房市場成交同比仍下跌，同時(shí)環(huán)比表現(xiàn)出現(xiàn)回落，一線城市同環(huán)比跌幅相對低于二三線城市；二手房市場成交同環(huán)比亦均下跌，其中二線城市跌幅相對低于一三線城市。整體來看銷售表現(xiàn)再次出現(xiàn)回落，本輪銷售復(fù)蘇波動(dòng)特征明顯。在去化表現(xiàn)上，仍然以杭州及上海表現(xiàn)最佳，三四線城市去化仍然顯著慢于高能級城市，城市間分化明顯。在投資端，7月至今我們跟蹤的重點(diǎn)企業(yè)中，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)及濱江集團(tuán)在土地市場有所斬獲，所獲地塊分別位于廣州、佛山及湖州。政策環(huán)境仍然較為寬松，各城市地產(chǎn)相關(guān)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。我們?nèi)匀豢春们捌谠诤诵膮^(qū)域提前布局、以及在融資端具備更強(qiáng)信用優(yōu)勢的房企，建議關(guān)注：招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面不及預(yù)期，行業(yè)政策收緊，資金面收緊，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)等。

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