中指研究院承辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)”13日在北京舉行。該發(fā)布會(huì)上披露的針對(duì)房地產(chǎn)上市公司研究成果顯示，2019年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，但增速較上年略有收窄，陣營(yíng)內(nèi)部分化加劇。

研究成果顯示，2019年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1165.0億元，同比增長(zhǎng)18.9%，增速較上年下降4.5個(gè)百分點(diǎn);大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元，增速較上年下滑6.7個(gè)百分點(diǎn)。房企從對(duì)規(guī)模速度的追求開(kāi)始轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，尤其龍頭房企增速普遍放緩。

“存貨、貨幣資金、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要因素。”中指院方面分析指出，2019年，優(yōu)秀上市房企把握并購(gòu)重組、分拆上市和再融資等機(jī)遇，更加強(qiáng)化價(jià)值管理與增長(zhǎng)，持續(xù)釋放出高質(zhì)量投資潛力。同時(shí)，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路。

分陣營(yíng)來(lái)看，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化更加明顯?？傎Y產(chǎn)3000億以上的大型企業(yè)近年來(lái)逐漸追求更穩(wěn)健的發(fā)展，規(guī)模大小不再是主要目標(biāo)，2019年同比增長(zhǎng)率均值為25.0%，較上年增速收窄11.8個(gè)百分點(diǎn)。總資產(chǎn)1000-3000億規(guī)模的企業(yè)普遍處在高速發(fā)展期，適當(dāng)?shù)囊?guī)模增長(zhǎng)是該陣營(yíng)中部分企業(yè)的訴求，25.9%的增長(zhǎng)率仍為三個(gè)陣營(yíng)中最高，部分企業(yè)受資金約束，投資強(qiáng)度與總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)明顯下降，陣營(yíng)內(nèi)部分化格局逐漸明朗?？傎Y產(chǎn)1000億以下房企面臨更困難的生存環(huán)境，增長(zhǎng)率僅為11.1%，部分企業(yè)也在追求規(guī)模的增長(zhǎng)，部分出售資產(chǎn)保障現(xiàn)金流，陣營(yíng)內(nèi)部分化正在加劇。

2019年，房地產(chǎn)上市公司銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比增長(zhǎng)22.8%和20.7%;凈利潤(rùn)均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。

不過(guò)，由于行業(yè)成本持續(xù)上行，上市房企出現(xiàn)增收不增利、盈利質(zhì)量下滑的現(xiàn)象。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值分別為13.3%、16.6%，較上年下降1.0、0.4個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)收益率均值分別減少0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，降至10.8%和14.6%。

另一方面，2019年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，同時(shí)金融環(huán)境仍偏緊，房地產(chǎn)上市公司融資成本和營(yíng)銷費(fèi)用持續(xù)增長(zhǎng)，三項(xiàng)費(fèi)用率整體呈上升趨勢(shì)。在這種境遇下，“降費(fèi)提效”成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。

中指院方面認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管逐漸規(guī)范，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)值的投資逐漸轉(zhuǎn)向以企業(yè)本身價(jià)值為主導(dǎo)。在此背景下，投資者更關(guān)注企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)水平、財(cái)務(wù)表現(xiàn)和多元業(yè)務(wù)的拓展，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更易獲得資本加持。在行業(yè)集中度持續(xù)升高的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的波動(dòng)將持續(xù)減弱，龍頭房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨向穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期逐漸回歸理性。(作者：高偉)