“賣(mài)地大戶(hù)”杭州上個(gè)月進(jìn)行的第二輪集中供地遇冷，17宗地塊終止出讓?zhuān)瑯I(yè)界普遍猜測(cè)第三輪集中供地會(huì)給房企更多利潤(rùn)空間。

近日，杭州市規(guī)劃和自然資源局正式掛出了第三批集中出讓土地，印證了外界的猜測(cè)——確實(shí)有部分地塊價(jià)格下降。但更受到關(guān)注的則是杭州的原有新房限價(jià)被打破，多個(gè)板塊限價(jià)普漲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此輪集中供地形成的新價(jià)格體系，或?qū)⒅厮芎贾輼鞘小?/p>

為開(kāi)發(fā)商“降負(fù)擔(dān)”

一個(gè)多月前，杭州終止了17宗集中供應(yīng)土地的出讓?zhuān)状卧囁?0宗競(jìng)品質(zhì)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊“全軍覆沒(méi)”，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意接，原本計(jì)劃分兩天進(jìn)行的土拍，一天內(nèi)就匆匆結(jié)束。剩余參與拍賣(mài)的14塊地中，9塊土地以底價(jià)成交。

連續(xù)多年登頂全國(guó)賣(mài)地金額榜首的杭州，還是第一次遇到土地市場(chǎng)的“嚴(yán)冬”。

一名杭州開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)，在這之后，他們感受到了政府部門(mén)前所未有的積極，“主動(dòng)聯(lián)系房企反饋信息，了解房企所需，舉辦招商會(huì)熱情推介土地”。

第二輪拍地僅結(jié)束半個(gè)多月，11月4日，杭州第三批集中供地地塊就急忙預(yù)公告了。“因各種原因，第二輪、第三輪拍地延期較多，而政府要趕在12月結(jié)束前完成第三輪供地，目前距離完成年度供地指標(biāo)還有很大差距。”上述開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)。

這一次，杭州恢復(fù)預(yù)勾地制度，減輕了房企拿地負(fù)擔(dān)。

以前，杭州一直實(shí)行“預(yù)勾地”制度，即有意向參與地塊競(jìng)買(mǎi)的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊5000萬(wàn)元保證金封頂了。若不事先勾地，則按照土地起價(jià)的20%繳納競(jìng)拍保證金，動(dòng)輒可達(dá)數(shù)億至數(shù)十億元。在10月的第二輪集中供地中，杭州取消預(yù)勾地，要求一律按照土地起拍價(jià)20%繳納保證金，勸退了不少房企。

盡管第三輪供地中，政府主動(dòng)釋放拍地友好信號(hào)，但是杭州預(yù)公告的51宗涉宅用地，還是有不少無(wú)人報(bào)名。到11月20日的正式名單中，僅剩下35宗涉宅地塊，16宗消失，將在12月21日正式出讓?zhuān)偝鲎尳?16萬(wàn)平方米，總起價(jià)713億元。

除了恢復(fù)預(yù)勾地，杭州還取消了“競(jìng)品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定品質(zhì)要求，房企承諾按要求建設(shè)，不受房企歡迎的“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試水舉措也徹底消失了。

為了吸引房企參拍拿地，杭州還拿出了不少“壓箱底”的貨源，主城核心板塊的優(yōu)質(zhì)土地占比頗高，罕見(jiàn)地超過(guò)50%，比較搶眼的地塊包括橋西拱宸橋地塊、申花巨無(wú)霸地塊、武林新城地塊等。

近日，一份杭州第三批集中供地預(yù)勾地名單傳出，杭州拿出的主城核心地塊頗受歡迎，基本都獲得了6-10家房企預(yù)勾地，但也有地塊無(wú)人問(wèn)津。“實(shí)際情況與名單基本接近。”一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商人士表示。

這份名單顯示，參與杭州第三批供地的房企，仍以本土龍頭房企和央企、國(guó)企為主，如綠城、濱江、保利、招商、建發(fā)等。

新房限價(jià)最高漲2000元/平方米

此輪地塊公告后，杭州至少有13個(gè)板塊的新房限價(jià)上漲了。

漲幅最高的板塊，每平米漲了2000元，比如：艮北牛田板塊，精裝房限價(jià)從42400元/平方米漲到了44400元/平方米;蕭山市北板塊，從37500元/平方米漲至39500元/平方米。大江東板塊則漲了1500元/平方米，精裝房限價(jià)從19800元/平方米漲到了21300元/平方米，蕭山蜀山板塊從28300元/平方米漲至30000元/平方米，漲幅達(dá)到1700元/平方米。此外，還有不少板塊單價(jià)漲了數(shù)百元。

而且，此次出讓的地塊中，有部分就是前期流拍的地塊，重新上線后，這些地塊的起始樓面價(jià)出現(xiàn)了略微下調(diào)，杭州這次還調(diào)整了封頂溢價(jià)率，從15%降至10%，要給房企創(chuàng)造更多利潤(rùn)空間的目標(biāo)很明顯。

其實(shí)在11月中旬，就有一份編號(hào)為杭房函{2021｝196號(hào)文件流傳，其中稱(chēng)經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組審定，第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷(xiāo)售限價(jià)須做調(diào)整，原因是“為加快宅地出讓進(jìn)度”。

近日，有杭州市民在本地問(wèn)政平臺(tái)上咨詢(xún)政府部門(mén)：杭房函{2021｝196號(hào)文件是否屬實(shí)?限價(jià)調(diào)整是基于什么基礎(chǔ)?為什么不通過(guò)降低地價(jià)來(lái)調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商積極性?

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局回復(fù)稱(chēng)，是為了貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控決策部署，逐步消除一手二房?jī)r(jià)格倒掛差、抑制投機(jī)炒房。結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際和板塊實(shí)際，適當(dāng)調(diào)整了部分板塊限價(jià)。

“我認(rèn)為部分地塊限價(jià)上調(diào)是應(yīng)該的，過(guò)去一二手倒掛太嚴(yán)重的，而且這次出讓的地塊，本身質(zhì)量比之前的要好。”杭州一名業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

“限價(jià)上浮后，開(kāi)發(fā)商在杭州市場(chǎng)的利潤(rùn)能夠有所修復(fù)，這有利于住宅回歸產(chǎn)品、回歸品質(zhì)，樓市‘打新’紅利將縮小，有利于限制投機(jī)。不過(guò)，新房?jī)r(jià)格上漲也會(huì)打擊到剛需的購(gòu)房積極性，預(yù)計(jì)這一調(diào)整會(huì)改變杭州樓市的現(xiàn)有格局。”另一位在杭州從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。